부동산 거래할때 LTV, DTI, DSR 알아야 한더던데?

전세대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR 같은 알 수 없는 영어 약자들이 쏟아집니다.
"그냥 한글로 쉽게 설명해주면 좋을 텐데…" 싶지만, 알고 보면 영어 그대로의 의미가 오히려 더 직관적일 때도 있습니다.
오늘은 대출 한도를 결정하는 이 세 가지 핵심 지표가 무엇을 의미하고, 주담대(주택담보대출)와 어떤 관련이 있는지 차근차근 정리해보겠습니다.
(특히 마지막에는 '왜 사람마다 대출 한도가 다른지'도 함께 설명드릴게요.)

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💰 LTV (Loan To Value, 담보인정비율)

LTV는 말 그대로 '집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는가'를 보여주는 비율이에요. 공식은 이렇게 계산됩니다.

$$LTV=\frac{\text{대출금액}}{\text{주택가격}}\times 100$$

예를 들어, 아파트 가격이 5억 원이고 LTV가 60%라면
최대 대출 가능 금액은 3억 원(= 5억 × 0.6) 입니다.
은행 입장에서는 "집값이 떨어져도 빌려준 돈을 회수할 수 있을까?"를 가장 먼저 생각합니다.
그래서 집값의 일정 비율까지만 대출을 해주는 겁니다.
집값이 불안정할수록, 혹은 부동산 시장이 과열될수록 LTV 규제는 더 강화됩니다.

💳 DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)

이건 "이 사람이 버는 돈으로 주택담보대출을 감당할 수 있을까?"를 계산하는 지표예요.
공식은 이렇습니다.

$$DTI=\frac{\text{주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액}}{\text{연소득}}\times 100$$

예를 들어, 연소득이 5천만 원이고, 주택담보대출로 1년에 2천만 원을 갚는다면
DTI는 (2천 ÷ 5천) × 100 = 40% 가 됩니다.
즉, 소득의 40%를 주택대출 상환에 쓰는 상황인 거죠.
은행은 "이 비율이 너무 높으면, 이 사람은 대출을 감당하기 어렵겠다"라고 판단합니다.
여기서 기타 대출 이자 상환액은 신용대출, 마이너스 통장, 자동차담보대출 등 주택담보대출 외
모든 대출의 '이자' 부분만 포함됩니다 (원금 상환액은 제외).
최근에는 DTI보다 DSR이 더 중요한 지표로 자리 잡았습니다.

📊 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

이제 가장 중요한 DSR을 볼 차례입니다.
DSR은 이름 그대로, 모든 대출을 포함한 상환 능력을 보는 지표예요.
공식은 다음과 같습니다.

$$DSR=\frac{\text{모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계}}{\text{연소득}}\times 100$$

예를 들어, 연소득이 5천만 원이고 주택담보대출로 연 1,500만 원, 신용대출로 연 500만 원을 갚고 있다면
DSR은 (2,000만 ÷ 5,000만) × 100 = 40% 입니다.
즉, 내 연소득의 40%를 모든 대출 갚는 데 쓰고 있다는 뜻이에요.

DTI가 '집 대출'만 보았다면, DSR은 '모든 대출'을 본다는 점이 다릅니다.
신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출까지 전부 포함됩니다.
그래서 요즘은 DSR이 사실상 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 기준이 됐습니다.

🧐 만기 일시 상환 전세대출의 DSR 계산 방식

만기 일시 상환 방식의 전세대출은 이자만 납부하는 기간 동안 이자액이 연간 상환액으로 반영되고,
'가정 만기' 등을 설정해 원금을 연환산하여 DSR에 포함시키는 경우가 많습니다.
따라서 단순히 '원금 상환 없음'이라 하더라도 실제 DSR 계산상 부담으로 반영될 수 있다는 점 유의하셔야 합니다.

⚙️ 스트레스 DSR이란?

최근에는 '스트레스 DSR'이라는 개념이 새로 생겼습니다.
이건 "금리가 앞으로 오르면, 이 사람은 여전히 감당할 수 있을까?"를 미리 따져보는 방식이에요.
예를 들어, 현재 금리가 4%라도 은행은 계산할 때 6%로 가정해서 상환 능력을 평가합니다.
그래서 실제보다 금리가 높게 적용되는 만큼 대출 한도가 더 줄어드는 결과가 나옵니다.
이는 금리 인상 위험에 대비하기 위한 조치입니다.

✅ DSR 적용 제외 대상

DSR은 대출 규제의 주요 수단이지만, 생활안정자금 목적 대출은 한도가 폐지되거나 완화됩니다.

• 분양주택에 대한 중도금 대출
• 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
• 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
• 서민금융상품(대학생·청년 햇살론 등)

💵 연소득과 원리금, 정확히 알아두기

연소득(Annual Income)

• 항상 세전 기준입니다.
• 근로자는 '근로소득원천징수영수증'의 총급여액,
• 자영업자는 '종합소득세 신고서'의 총수입금액을 기준으로 봅니다.

원리금(Principal + Interest) 상환액

• 원리금은 원금(빌린 돈) + 이자(돈을 빌린 대가)
• 매달 납부하는 '원금 + 이자'의 합이 바로 원리금 상환액이에요.

⚖️ 은행마다 계산이 다를까?

결론부터 말씀드리면, 공식은 같지만 실제 한도는 다릅니다.

• LTV, DTI, DSR의 기본 산식은 금융당국이 정한 표준을 따르지만,
• 각 은행은 자체 신용평가 기준을 반영해서 더 보수적으로 계산할 수도 있습니다.
• 또한 나이, 소득 형태(직장인/자영업자), 지역, 주택 수, 신용점수 등에 따라 결과가 달라집니다.

💡 한 줄 요약

LTV·DTI·DSR은 대출자의 소득·부채·담보가치를 종합해 대출 한도를 정하는 지표로, 은행과 개인 조건에 따라 달라집니다.

구분	기준	핵심 포인트	적용 대상
LTV	주택가격	담보가치 중심	주택담보 대출
DTI	연소득	주택 대출 상환능력	주택담보 대출 중심
DSR	연소득	전체 대출 상환 능력	모든 대출 포함